היטל השבחה

היטל השבחה

הרקע לגביית היטל השבחה
משרדינו מתמחה בחוות דעת והשגות ו/או ערעור על שומות היטלי השבחה המתקבלות מהוועדות המקומיות.
מתוקף תפקידי כשמאי וועדות שונות בין השנים צברתי ידע רב בתחום היטלי ההשבחה ובידי ניסיון רב וטכניקות שונות להפחתת השומות המתקבלות מהוועדות.
היטל השבחה מהווה תשלום חובה מכל בעל מקרקעין או חוכר לדורות בעקבות עליית ערך הקרקע שלו (השבחת הקרקע) כתוצאה מאישורה של תכנית בנין עיר ו/ או הקלה ו/או אישור שימוש חורג המתקבל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשר בתחומה מצויה אותה קרקע מושבחת.
החיוב בהיטל השבחה בגין תכניות בנין עיר חל רק בגין אותן תכניות שאושרו החל ביום 1.07.1975 ולא על תכניות אושרו לפני.
החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה – עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.
יודגש, כי החיוב בתשלום היטל ההשבחה הוא מאותו אדם שהיה ביום מתן האישור בעל המקרקעין או החוכר לדורות.
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, עקב האישור.

הליך ההשגה ומינוי שמאי מכריע
מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה – היתר שלא ניתן היה לתיתו אילמלא אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התוכנית המשביחה.
הדוגמאות העיקריות להשבחת מקרקעין, עליית ערכו וחובת תשלום היטל השבחה הינם שינוי מייעוד קרקע חקלאית ליעוד קרקע לבניה, ו/או אישור תוספת חדר בגג.
על השומה המתקבלת מהוועדה/המועצה המקומית ניתן לערער בהתאם לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה המסדיר את הליך הערעור על גובה היטל ההשבחה.
הבעלים ו/או החוכר לדורות המקבל את השומה לפנות לשמאי מטעמו על מנת שזה יערוך שומה נגדית לוועדה המקומית עם פניה למועצת השמאים שתקבע את השמאי המכריע אשר ידון בטיעוני הצדדים, יקבע את גובה היטל ההשבחה ויערוך שומה מכרעת לאחר שביקר בנכס הנדון ונחשף לכל החומר, לרבות השומות שהתקבלו משמאי הצדדים.

פטור מהיטל השבחה
ההליך מול השמאי המכריע כרוך בהוצאות שכר טרחה לשמאי המכריע ולשמאי שהוזמן מטעם הבעלים/החוכר.
שכר הטרחה שמשולם לשמאי המכריע הנו עפ"י גובה ההשבחה ונקבע בתקנות התכנון והבניה, לדוגמא עד השבחה של 500,000 ₪ שכר הטרחה הנו 3% מההשבחה. בין 500,000 ₪ ועד 1,000,000 ₪ השבחה – שכ"ט הנו 2% מההשבחה וכו'.
חשוב לבחור שמאי שמעודכן בחקיקה האחרונה של בתי המשפט וההחלטות האחרונות של וועדות הערר בעניין, כן בקיא ומיומן בהיטלי השבחה ויש לו ניסיון בהיטלי ההשבחה שנקבעו בנכסים דומים ובמיקום סמוך לנכס הנדון ובכלל בכל ההליך מול השמאי המכריע.
קיימים מקרים שונים בהן יינתן פטור מהיטל השבחה ואלו הם:
(א) חל היטל על בעל מקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, רשאית הועדה המקומית לפטור את בעל המקרקעין מחובת תשלום ההיטל, כולו או חלקו, בגלל מצבו החמרי.
(ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:
(1) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
(2) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
(3) השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה-1965;
(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;
(5) השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת; פטור לפי פסקה זו יחול רק לענין קבלת היתר לבניית הדירה האמורה או להרחבתה אולם מקבל הפטור רשאי להעביר את הבעלות או את החזקה בדירה גם ללא תשלום היטל על אותה דירה או חלק ממנה שלגביהם קיבל את הפטור;
(6) השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת תש"י (1 בינואר 1950); פטור לפי פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה; לענין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין, כדין המעביר;
(7) השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש כאמור בסעיף 151(ב1);
(8) השבחה במקרקעין המשמשים או המיועדים לשמש לדרך ציבורית, בין אם היא ממוקמת מעל פני הקרקע ובין מתחת לפני הקרקע, לרבות תחנה, מכל סוג שהוא, לאיסוף נוסעים ולהורדתם, למעט שטח במקרקעין כאמור המשמש או המיועד לשמש לצרכים מסחריים; לענין זה, "דרך ציבורית" – דרך בבעלות המדינה או בבעלות רשות מקומית, לרבות דרך המופעלת בידי גורם שהוסמך על ידי מי מהן לשם כך, לפי הענין, והכל בין אם נגבה תשלום בעבור השימוש בדרך ובין אם לאו;
(9) השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951;
(10) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:
(א) תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38);
(ב) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א);
(ג) תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בפסקאות משנה (א) או (ב) ונכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה; שר הפנים רשאי, בהסכמת שר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא יחולו הוראות פסקת משנה זו.(ב1) (פקע).
ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961.
(ג1) לענין סעיף זה, "מקרקעין למגורים" ו"דירת מגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר.
(ד) שר הפנים, בהסכמת שר האוצר ובאישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות –
(1) הוראות בדבר פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל לסוגים של תכניות לבניה בשטח התיישבות חדשה, או בשטח פיתוח כפי שהוגדרו לצורך סעיף 11 לפקודת מס הכנסה;
(2) סוגים של מבנים לצרכים חקלאיים שבנייתם לא תחשב כמימוש זכויות לענין תשלום היטל;
(3) הוראות בדבר מתן פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל על השבחה במקרקעין הכלולים בתכנית שבתחומה הותרה בפועל בעבר בניה על פי תכנית אחרת שלא הגיעה לכדי אישור כדין או על-פי אישור מאת מוסד תכנון.
20. מועד שנקבע בתוספת זו, רשאי שר האוצר, על פי בקשה, להאריכו, אלא אם כן קיימת הוראה אחרת באותו עניין בחוק זה או לפיו.
21. לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א-1981.

ירון וצוות משרדו ישמחו לתת לכם יעוץ והכוונה ו/או לבצע עבורכם שומה נגדית מקצועית לשומה שהתקבלה מהוועדה המקומית ולהפחית  ככל שניתן את תשלום היטל ההשבחה שנדרש ואף בחלק מהמקרים לבטל לחלוטין.