הערכות שווי ופיצויים בגין הפקעות/ ירידת ערך ע"י פגיעה – סעיף 197

הערכות שווי ופיצויים בגין הפקעות/ ירידת ערך ע"י פגיעה – סעיף 197

הפקעת מקרקעין
הפקעת מקרקעין היא רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על-ידי המדינה או מטעמה, על-פי רוב כנגד תשלום פיצויים. בישראל קיימים חוקים רבים המקנים לרשויות שונות סמכות להפקיע את מקרקעי הפרט לטובת הציבור. בין חוקים אלו ניתן למנות את החוקים הבאים: פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח 1943) חוק תכנון והבניה, חוק העתיקות, התשל"ח- 1978 וכו'.
כחלק מהליכי ההפקעה כאשר שר האוצר מתכוון להפקיע מקרקעין, עליו לפרסם ברשומות הודעה על כוונתו זו, בהתאם להוראות סעיף 5 לפקודה. הודעה זו צריכה להיערך בנוסח, שנקבע באחד בשני הטפסים שבתוספת לפקודה. ההודעה צריכה להכיל מספר פרטים, בין היתר, הודעה שהמקרקעין המתוארים בה דרושים לשר האוצר למטרה ציבורית, משך הזמן שלשמו דרושים המקרקעין – לצמיתות או לפרק זמן קצוב, הודעה ששר האוצר מסכים לשאת ולתת בדבר המקרקעין האמורים, הודעה לכל אדם, הטוען שיש לו זכות או טובת הנאה במקרקעין האמורים ורוצה לקבל פיצויים בדינם וכו'.
למועד הקובע לצורך תשלום פיצויים קיימות הוראות שונות, לדוגמא סעיף 190 (א) (5) לחוק התכנון והבניה – אינו נותן לרשות המפקיעה דחייה של 90 יום, והחובה לשלם פיצויים חלה על הרשות עם קבלת החזקה בקרקע.
סעיף 9 א' לחוק לתיקון דיני רכישה – קובע תוך 90 ימים מיום שקיבל רוכש הזכויות את החזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות לפי המאוחר מביניהם.
לעניין התיישנות הפקעות – בפסה"ד ע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח-תקוה, נקבע כי מניין תקופת ההתיישנות בהפקעות בגין תביעה לפיצוי הפקעה מהווה תביעה כספית ולא תביעה במקרקעין והיא מתיישנת לפי חוק ההתיישנות ככל תביעה כספית 7 שנים לאחר מועד התגבשות העילה.

ירידת ערך ופגיעה עפ"י סעיף 197
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1964, מעניק זכות תביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין הנגרמת על ידי תכנית. זכות התביעה לפי הסעיף, ניתנת רק לפגיעה הנגרמת על ידי "תכנית". כמוגדר על ידי החוק , אך לא לנזקים הנגרמים על ידי רשויות התכנון למקרקעין שלא על ידי תכנית. הפיצוי על פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 ניתן על נזקים שנגרמו למקרקעין עצמם אך לא לנזקים סובייקטיביים שנגרמו לבעליהם.
כלומר, הפגיעה צריכה להיבחן על פי מבחן אובייקטיבי כפי שהיא משפיעה על המקרקעין, שכן הפגיעה המזיקה בפיצויים לפי סעיף 197 הינה "פגיעה במקרקעין ולא פגיעה באדם". הפגיעה במקרקעין נמדדת, בכל מקרה, לגבי תכונותיה של הקרקע הספציפית, ולא על בסיס השאלה האם הפגיעה עושה נזק לקרקע "מצויה".
אחד מיסודותיה של תביעה בנזיקין הינו שיפויו של הנפגע הספציפי, תוך העמדתו במצב שהיה אילו לא ארע הנזק. עקרון זה מחייב התייחסות ספציפית בהערכת הנזק שנגרם למקרקעין של התובע, הגם שהערכת הנזק אינה חייבת להיות סובייקטיבית כאמור לעיל. בכלל "תכונות קרקעיות" יכללו זכויות הבנייה שעל המקרקעין, השימושים המותרים בקרקע ובכלל זה גם שימוש חורג שהותר על פי החוק. יתר על כן, בגדר הפגיעה במקרקעין יש לקחת בחשבון לא רק תכונות עכשוויות של הקרקע אלא גם תכונות ושימושים "צפויים", אשר הסיכויים להתרחשותם הינם קרובים וממשיים. עם זאת, יש לזכור כי כמו בכל תביעה נזיקית, על התובע להוכיח את הנזק שהתרחש בפועל ואת הקשר הסיבתי שבין התכנית הפוגעת לבין הנזקים שנגרמו למקרקעין.

סעיף 197: "(א) נפגעו ע"י תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית, או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200"
בניגוד להיטל השבחה קיימת זכות לתבוע פיצויים גם בגין נזק שגרמה תכנית מתאר מחוזית (ת.מ.מ) ותוכנית מתאר ארצית (ת.מ.א), למרות שהגוף המפצה הינו הועדה המקומית.
סעיף 197 לחוק מעניק פיצויים בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכנית ל"בעל המקרקעין או בעל זכות בהם". מכח הוראות סעיף 1 לחוק , המונח "בעל" כולל גם "חוכר לדורות כאמור בחוק המקרקעין , התשכ"ט – 1969". דהיינו, חוכר לתקופה של למעלה מ-25 שנים לפחות. נמצא, כי סעיף 197 מזכיר במפורש את הבעלים והחוכר לדורות כזכאים לפיצויי פגיעה, ואילו שאר הזכאים לפיצויים יוכנסו תחת "המטריה" של "בעל זכות בהם".
סעיף 197 (א) לחוק קובע במפורש כי החייב בתשלום פיצויים בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכנית הנה הוועדה המקומית. גם סעיף 198 לחוק חוזר על הכלל הנ"ל וקובע כי התביעה לפיצויים תוגש תוך תשעים ימים מיום הגשת התביעה.
תביעה לפיצויים בגין נזקי תכנית על פי סעיף 197 דורשת הערכה ושומה של הפגיעה כדי להשלים את פרטי התביעה. דע עקא, שהערכת שוויים של מקרקעין או שווי הפגיעה בהם הינה מלאכה מורכבת ומסובכת ויש להידרש לאנשי מקצוע לשם כך. היות ושמאי מקרקעין הינם אלה הממונים על מלאכת הערכת המקרקעין, לכן, תקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה) תשל"א – 1971 , דורשת כי לכל תביעה לפי סעיף 197 תצורף חוות דעתו של שמאי מקרקעין . גם בהליך השיפוט גופו יש לשמאי מקרקעין תפקיד נכבד. תביעה שנדחית על ידי הועדה המקומית תופנה בדרך כלל לשמאי מכריע , שגם הוא שמאי מקרקעין שעליו לקבוע את שווי הפגיעה.
במלאכת הערכת שווייה של הפגיעה יש, כמובן, לקבוע את המועד שבו מעריכים את הפגיעה אשר לפי סעיף 197 לחוק הנו מועד הפרסום התכנית למתן תוקף. הערכת הפגיעה נעשית במועד זה הן בהליך הפיצויים החד – שלבי והן בהליך הדו – שלבי. לפי חוק התכנון במקרה האחרון יש לחשב את שווי הקרקע המלא ולהפחית ממנו את שווי הפגיעה ששולם בשלב הראשון בתביעה לפי סעיף 197, ואת היתרה ניתן לתבוע בשלב השני במועד הלקיחה הפיזית של המקרקעין. בכל מקרה, לא ישולמו פיצויים בגין שני השלבים גם יחד מעבר לשווייה המלא של הקרקע.
בית המשפט העליון קבע כי בתביעות לפי סעיף 197 אין להפחית משוויה של התביעה 40% משווי המקרקעין שמותר להפקיע ללא מתן פיצויים , מוגבלת רק לתביעה בשלב השני בביצוע ההפקעה, אך אין הוא חל על השלב הראשון בפגיעה במקרקעין לפי סעיף 197.
סעיף 197 (ב) לחוק קובע כי התביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין תוגש תוך 3 שנים מיום תחילת תוקפה של תכנית.

ירון וצוות משרדו, המומחים בביצוע הערכות שווי להפקעת מקרקעין והערכת הפגיעה בגין ירידת ערך הקרקע לפי סעיף 197 ישמחו להכין חוות דעות מתאימות לצורך הגשתם לגוף הרלוונטי למטרת הענקת פיצוי ראוי לבעלי הקרקע.

יודגש כי בגין ההפקעה ניתן לדרוש הפקעה מלאה של הקרקע ו/או לקבל קרקע חליפית או פיצוי מלא.